Foto: Helena Pereković/Global

Od tridesetak ispitanih mladih, od 21. do 29. godine života, mahom sadašnjih i nekadašnjih zagrebačkih studenata, samo trima stanodavac plaća naknadu za pričuvu! Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, stanodavac je obvezan plaćati pričuvu, osim ako nije drukčije određeno ugovorom o najmu.

“Plaćam, iako znam da ne bi’ trebao/trebala” i “Ja mislim da plaćam, ali iskreno nemam pojma”, bili su neki od najčešćih odgovora ispitanika na pitanje o plaćanju pričuve.

Ne znaju što su potpisali

Većini naknada za pričuvu dolazi na Holdingovu računu zajedno s naknadama za vodu i odvoz miješanog otpada i ostalim komunalijama. Stoga mnogi, kako kažu, samo plate račun bez prigovora. Među onima koji su potpisali ugovor sa stanodavcem, a koji plaćaju pričuvu, rijetki su znali što su potpisali, moraju li oni plaćati ili ne. Pozitivno iskustvo ima Ivo, 21-godišnji student preddiplomskog studija, koji je do sada u Zagrebu promijenio dva stana. U oba je, kako kaže, potpisao ugovor sa stanodavcem koji mu plaća i pričuvu.

“Sve je to bilo uredno, tamo je bio agent i javni bilježnik i samo smo potpisali”, rekao je Ivo. Iako agencije mogu s vama potpisati ugovor i naplatiti agencijsku proviziju, one moraju raditi sve legalnim putem.

Svoje iskustvo prepričava i Iva, 26-godišnja apsolventica, koja u istom stanu stanuje sa sustanarom već sedam godina. “Gazdarica nam je htjela povisiti stanarinu zbog rasta cijena stanova pa smo se dogovorili. Mi plaćamo pričuvu, a stanarina ostaje ista”, kaže.

Stanodavac mora potpisati ugovor s podstanarom, ovjeriti ga kod javnog bilježnika i odnijeti u poreznu upravu i upravni odjel jedinice lokalne samouprave. Nešto manje od pola ispitanih ugovor nije potpisalo

Takvi se dogovori čine isplativi objema stranama. Stanari ne plaćaju višu cijenu najma, otprilike pedeset eura više, nego pričuvu koja najčešće nije viša od 150 kuna. Istodobno stanodavac plaća niži porez na iznajmljvanje nego što bi plaćao da povisi cijenu najma.

Maris, 21-godišnja studentica treće godine preddiplomskog studija, treću godinu zaredom unajmila je stan u Zagrebu, svaku godinu drugi. Prve dvije godine potpisala je ugovor koji je potom ovjeren kod javnog bilježnika. Ove akademske godine stanje je nešto drukčije.

Vrijedi li samo dogovor?

“Ove sam godine potpisala ugovor, ali kod javnog bilježnika nije ovjeren. Tako smo se dogovorili radi niže stanarine”, ispričala je Maris i nadodala da sve tri godine u Zagrebu plaća pričuvu. Ni ona ne zna piše li joj u ugovoru mora li plaćati pričuvu.

Najmodavac i najmoprimac su se u ovom slučaju dogovorili, ali kakvu razliku čini ovjera ugovora kod javnog bilježnika? Neovjereni ugovor i dalje vrijedi zajedno sa svim dogovorenim stavkama. Ako u ugovoru piše da ćete plaćati režije do desetog dana u mjesecu, onda ćete to morati i poštivati. Dakle, jedino što se s takvim ugovorom ne može prijaviti najam u poreznu upravu i prijaviti boravište podstanarima. Nekome jedino, nekome sve.

Među onima koji su potpisali ugovor sa stanodavcem, a koji plaćaju pričuvu, rijetki su znali što su potpisali, moraju li oni plaćati ili ne

Svaki stanodavac mora potpisati ugovor s podstanarom, ovjeriti ga kod javnog bilježnika i odnijeti u poreznu upravu i upravni odjel jedinice lokalne samouprave. Nešto manje od pola ispitanih ugovor nije potpisalo. Svi nekadašnji studenti među ispitanicima koji su se u Zagrebu nakon studija i zaposlili, potpisali su sa svojim stanodavcem ugovor o najmu. Ima smisla jer svi oni došli su na studij u Zagreb, živjeli neko vrijeme u studentskom domu i ne bi mogli stupiti u radni odnos bez prijavljenog boravišta u Zagrebu.

Problem je postojao za vrijeme studija i života izvan studentskog doma kada neki od njih nisu bili prijavljeni u stanovima u kojima su stanovali, tj. nisu imali prijavljeno boravište, te nisu mogli prijaviti ni puno zdravstveno osiguranje u Zagrebu.

Studenti koji nemaju boravište u Zagrebu, a imaju zdravstveno osiguranje, imaju pravo na primarnu zdravstvenu zaštitu liječnika opće medicine, stomatologa i ginekologa te pravo na osnovne laboratorijske nalaze, na primjer, kod akutne upalne bolesti. Najgore prolaze studenti iz susjednih zemalja koji studiraju u Zagrebu jer oni bez prijavljenog boravišta uopće ne mogu imati zdravstveno osiguranje u Hrvatskoj.

Sve to zbog “ozloglašenog” poreza na iznajmljivanje, koji dosta stanodavaca očito pokušava zaobići. Naime, porez na iznajmljivanje nekretnina, tzv. porez na dohodak od imovine, izračunava se tako da se porez po stopi od 12 posto plati na svotu najamnine umanjene za 30 posto. Zatim se plaća i prirez. Sve se to, možda isprva, čini komplicirano i mnogo, ali zapravo je riječ o prosječnom iznosu od deset posto od cijene najma. Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama iz Hrvatske gospodarske komore (HGK-a), kaže da je potrebna demistifikacija poreza na iznajmljvanje.

Visoke kazne

“Zašto bi netko riskirao za nekakvih 12 posto, to mu je mjesečna ušteda, i utajio porez? Mislim da to ljudi jednostavno moraju osvijestiti. Rizici su čak veći za najmodavca jer njemu bez ugovora nitko ne odgovara za moguću štetu u stanu”, tvrdi Ranilović.

“Moja procjena je da barem 50 posto tih manjih stanova u studentskoj niši izvan tržišta, kaže predsjednik Udruženja. Smatra da je krivnja obostrana te da postoje i studenti koji zbog poreza odbijaju potpisati ugovor o najmu, u slučaju kad im stanodavac predloži povišenje cijene najma za iznos poreza.

Rješenje je, očito, u dogovoru. Kad bi iznos poreza u dogovoru plaćali popola, to bi za obje strane bio minoran izdatak, a beneficiji ugovora bili bi mnogi. Punili bi državnu blagajnu, a i zaobišli kazne od 500 do 5000 kuna za neprijavljivanje boravišta. Kazna pak za najmodavce koji iznajmljuju smještaj bez prijave najmoprimaca iznosi od 5000 do 15.000 kuna.

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 89. stavak 2.)